买二手房如何防范风险

2018-04-16 11:35:36我要评论
听众提问 通讯员马军摄

  当前的二手房市场更加偏向“卖方市场”,签了合同没多久,卖方发现房价涨得厉害,于是反悔,这种现象屡见不鲜。对此,郭虎律师讲解了二手房买卖过程中的一些注意事项。

  郭虎说,卖方毁约,作为买方要从4个方面搜集证据:证明房屋确实属于卖方的合法财产,卖方确系合法的出卖主体;通过房屋买卖合同,证明房屋买卖关系真实存在以及违约责任的约定;出示买方向卖方账户付款的凭证,证明依约履行了义务;另外就是买方与卖方之间的交流信息记录,证明双方的意图。“大多数买方只要求卖方继续履行合同就满意了,其实按照法律规定,不仅可以要求卖方完成房屋权属转移手续,还可以要求违约经济赔偿。”郭虎说,对于那种法院判决后依然拒不履行义务的卖家,买方可以向法院递交强制执行申请书并提供相应资料,法院认可后,房管部门可以依据法院制作的《协助执行通知书》及资料,无须卖方到场,直接办理过户手续。

  郭虎说,事后补救终究不如事前防范,因此,在二手房买卖之前,应该从三个方面防范:

  一是事前全面摸底,弄清7个问题:房屋是否有产权证;房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致;房屋所有权有无共同产权人;房产产权年限是多少;该房屋是否出租;房屋是否被抵押或查封;自身经济实力是否符合贷款办理条件。“就拿房子是否出租来说,如果卖方曾经跟人签订了长租合约,即便买方办理了过户手续,依然是不能轻易解除租约的;卖方如果与房产证产权人不一致,出具的又不是公证部门公证过的授权书,这在卖方毁约引发法律诉讼时,对买方很不利。”郭虎说。

  二是签订合同时要“咬文嚼字”,明确以下条款:房屋的基本情况;写明付款方式及时间,约定付款条件;确定履行期限(房屋解除抵押的期限、注销他项权证的期限、申请银行贷款的期限、办理网签的期限、办理过户的期限、交房的期限);明确违约责任;明确过户税负的承担。

  三是在实际履行合同时,要注意合同必须由本人签订,买方要提供真实的贷款资料,避免因为自己的原因导致违约,还要明确房屋交付状况,比如物业费、水电气费是否欠费,是否有住宅专项维修资金等。(全媒体记者徐勇 见习记者王艳萍整理)


(责任编辑:曾庆红)